Immobilier pratique

VOCABULAIRE DU MOIS:

Définition du " bail emphytéotique" ou « Emphytéose »

Le " bail emphytéotique" ou'"emphytéose" est une convention de bail fait pour une durée de plus de dix- huit ans portant sur une terre rurale. Ce type de bail constitue un droit réel immobilier. Pour cette raison le contrat qui le constitue doit faire l'objet d'une publicité foncière. Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Il en résulte que la Cour d'appel qui a constaté qu'un bail comportait une clause qui en limitait la cession, ne pouvait, de ce fait, le qualifier d'emphytéotique.
La caractéristique de l'emphytéose réside dans le fait qu'en compensation d'une redevance très modeste, sans qu'il ait à indemniser le locataire, en fin de contrat le bailleur devient propriétaire des améliorations et des constructions que le locataire a faites pendant la durée du bail. Sur la distinction entre le bail et le bail emphytéotique consulter l'arrêt Cassation civile.
L'hypothèque inscrite sur un bail emphytéotique disparaît à l'expiration de ce bail.
A Madagascar, selon l'Art.  11  (Loi n° 95-020 du 27.11.95)  -  Les étrangers peuvent toutefois contracter un bail emphytéotique n'excédant pas une durée de 50 ans renouvelable en cas de besoin.

COMMENT VENDRE ET COMMENT ACHETER UN BIEN IMMOBILIER à MADAGASCAR ?

 

1/  PROMESSE DE VENTE

Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage, pendant un certain délai, à vendre à un candidat-acquéreur le bien convoité pour un prix déterminé. De son côté, l'acheteur ne s'engage pas immédiatement. Il dispose simplement d'une option qui est d'acheter ou de ne pas acheter. En clair, il ne prend pas l'engagement d'acheter. Pendant le délai précisé dans la promesse, il peut manifester sa volonté d'acquérir, en « levant l'option », de sorte que la vente devienne parfaite ou inversement, de ne pas « lever l'option » pour qu'elle devienne caduque. Il possède en la matière une totale liberté de décision. Il est bien évident que s'il ne lève pas l'option, il accepte d'abandonner l'indemnité d'immobilisation au vendeur. Mais en aucune manière ce dernier ne pourrait réclamer l'exécution forcée du contrat en contraignant l'acquéreur à acheter. Par contre, une fois que l'acquéreur a levé l'option, il ne peut plus ensuite changer d'avis en refusant de signer l'acte de vente définitif. En effet, cet acte marque la volonté irrévocable, unilatérale et définitive de l'acquéreur à acheter. La vente devient parfaite et définitive.

Mais la promesse unilatérale de vente n'est pas le seul acte juridique auquel vendeur et acheteur peuvent avoir recours. Ils peuvent préférer la promesse synallagmatique de vente plus couramment appelée le compromis de vente. Dans cet acte, vendeur et acheteur s'engagent définitivement, l'un à vendre, l'autre à acheter. Dès sa signature, ce type de promesse vaut vente dès lors que les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix. En théorie, cela implique que le transfert de propriété s'opère immédiatement, bien que le prix ne soit pas payé, ni le logement livré. Mais en pratique, il est souvent prévu par les parties, par une clause particulière, de le différer jusqu'à la signature de l'acte définitif, au moment où le prix de vente est totalement versé.

 

2/  PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE AVEC OU SANS NOTAIRE ?

L'acte authentique doit obligatoirement être établi par le notaire ; par contre, vous avez le choix pour le compromis de vente :

          a) Compromis de vente sans notaire
          Vendeur(s) et acquéreur(s) signent entre eux le compromis de vente. Pour ne rien omettre, il est nécessaire de se procurer des modèles types de compromis de vente. Ces formulaires ont été conçus spécialement pour les particuliers, il suffit de les remplir. C'est chose simple et ce guide éclairera les quelques domaines où vous pourriez hésiter.

Avantages de cette formule
- La rapidité : on n'attend pas un rendez-vous chez le notaire. Le vendeur est tranquillisé (l'acquéreur ne changera pas d'avis sans raison) ; il en est de même pour l'acquéreur (le bien immobilier lui est réservé).
- L'économie : le compromis de vente sous seing privé n'occasionne pas de frais de rédaction d'acte chez le notaire.

Inconvénients de cette formule
- En cas de difficultés particulières, vous n'avez pas l'assistance du notaire qui a pour objectif d'aider et de conseiller ses clients.

          b) Compromis de vente devant notaire
          Vendeur(s) et acquéreur(s) conviennent d'un rendez-vous chez un notaire, celui du vendeur ou celui de l'acquéreur. Si les deux parties tiennent à ce que leur notaire les assiste (ce que nous vous conseillons vivement, car chacun a ainsi un conseiller... D'autant que, rappelons-le, cela n'augmente en rien les frais), elles le signalent lors de la prise de rendez-vous.
Avantages de cette formule
- La facilité : vous n'avez pas un seul papier à remplir, c'est le notaire qui s'en charge.
- La garantie : le notaire est un officier public assuré en cas d'erreur. De plus, comme c'est un spécialiste, il peut vous conseiller dans le cas d'une vente peu classique : viager, crédit consenti par le vendeur à l'acquéreur, problèmes entre indivisaires...
- Le délai : vous n'obtiendrez pas immédiatement un rendez-vous chez le notaire. Mais rassurez-vous, la plupart des études pourront vous recevoir sous huitaine. Cependant il est vrai que, entre-temps, chaque partie peut changer d'avis...
- Le coût : tous les actes des notaires sont tarifiés et le barème doit être strictement appliqué. Seule dérogation : l'avant-contrat. Nous vous expliquons, dans notre guide les Frais de notaire, les deux manières dont peuvent procéder les études. Quelle que soit l'attitude adoptée, soyons francs : les honoraires du notaire pour cette signature sont minimes au regard de l'importance de cet acte. Rappelons enfin que tous les frais sont supportés par l'acquéreur.

 

3/  DELAI DE RETRACTATION

Cette situation se rencontre si vous signez le compromis de vente sous seing privé. C'est-à-dire sans l'intervention du notaire. En pratique, vendeur et acquéreur se rencontrent, signent un compromis de vente (encore appelé promesse synallagmatique de vente). A l'issue de cette signature, le vendeur doit obligatoirement adresser un exemplaire de ce compromis à l'acquéreur afin de pouvoir prouver la date à laquelle le délai de rétractation va commencer. A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé réception, l'acquéreur bénéficie alors d'un délai de sept jours pour se rétracter, c'est-à-dire pour décider éventuellement de changer d'avis et de ne plus acheter. S'il ne se manifeste pas pendant ce délai de sept jours par lettre recommandée avec AR pour signifier qu'il revient sur sa décision, il est alors définitivement engagé. Il ne reste ensuite qu'à prendre contact avec le notaire qui va s'occuper de toutes les formalités ; vous n'avez plus à vous occuper de rien. Attention : pendant ce délai, le vendeur ne peut percevoir les 10 % au titre de l'acompte sur le prix définitif. En pratique, ce montant doit être versé à l'expiration du délai de rétractation de sept jours. L'acquéreur remet alors au vendeur un chèque établi à l'ordre du notaire.

 

4/  FRAIS DE NOTAIRE

L'achat d'un bien immobilier se signe toujours devant notaire (acte définitif de vente). Cela occasionne donc des dépenses que l'on a l'habitude de désigner par l'expression " frais de notaire ". En fait, cela représente l'ensemble des sommes que les parties versent au notaire lors de la signature de l'acte. Ces frais se décomposent comme suit :

- d'une part, la rémunération du notaire proprement dite (émoluments proportionnels et tarifés) ;
- d'autre part, les frais et débours qu'il engage pour le compte de son client afin de mener à bien son dossier (coût d'un extrait cadastral, frais de géomètre, honoraires d'un huissier si cela est nécessaire, etc). Le notaire devra justifier de leur paiement;
- enfin, les divers droits ou taxes payées à l'Etat (frais de timbre, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière...).

Précisons que la rémunération des notaires s'effectue par référence à un tarif unique. L'acquéreur paie donc les mêmes frais pour le même acte, et ce quelque soit le notaire choisi. De plus, les frais ne sont pas plus élevés si jamais vendeur et acquéreur choisissent d'avoir chacun son notaire. Dans ce cas, les notaires se partagent l'émolument selon les règles qui leur sont propres ou en vertu des accords qu'ils ont pu prendre entre eux.

D'une manière générale, on peut avancer que les frais de notaire représentent environ 7 à 8% du prix d'acquisition pour l'achat d'un logement ancien. Toutefois, ces frais sont envisagés hors frais d'hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers.

Le notaire doit, lors de la clôture du dossier remettre à l'acquéreur une note détaillée des droits, taxes, frais, débours, émoluments ou honoraires.

Pour une vente, l'ensemble des frais d'acte est à la charge de l'acquéreur.

 

5/  ACHETER UN BIEN

 

 L'achat d'un bien est un engagement à long terme pour lequel il vaut mieux prendre quelques précautions. Voici quelques conseils...

- Visitez le bien plusieurs fois, à différents moments de la journée et de la semaine. Vous pourrez ainsi vous rendre compte de l'ensoleillement, des éventuelles nuisances sonores, etc...

- Ne négligez pas l'emplacement du bien que vous allez acquérir : transports en commun, écoles, commerces. Non seulement votre vie quotidienne en sera facilitée, mais la revente du bien se fera sans souci.

- Sachez poser des questions claires impliquant une réponse précise. D'une manière générale, essayez de vérifier le maximum de choses par vous-mêmes. Un exemple : inutile de demander si l'appartement est ensoleillé. Mieux vaut prendre un plan et vérifier l'exposition.

- Si le logement est en copropriété, demandez au vendeur de vous communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Vous pourrez notamment vérifier si la copropriété est correctement gérée, s'il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés.

- Demandez le nom du syndic (sachez qu'il est souvent affiché dans le hall de l'immeuble).

- Demandez à consulter les avis de taxe foncière et de taxe d'habitation.

- Interrogez la mairie ou la préfecture pour savoir si le bien est situé dans une zone de contamination aux termites. Dans ce cas, un état parasitaire devra être joint à l'acte de vente.

- Un conseil si vous achetez une maison individuelle : déplacez-vous aux services de l'urbanisme, à la mairie ou mieux à la Direction Départementale de l'Équipement pour avoir connaissance des règles d'urbanisme applicables à votre quartier. Ceci est particulièrement important si vos envisagez quelques travaux. Vous pourrez également vérifier si des projets sont en cours : construction d'une route, d'une école, d'un espace vert....

- Chiffrez avec précision les frais liés à l'achat.

- Vous pouvez signer le compromis de vente devant notaire ou bien sous seing privé, c'est-à-dire directement entre vous et le vendeur. D'ailleurs, des exemplaires de compromis sont mis à votre disposition dans nos différents points de vente. Dernier point : si vous signez devant notaire, vous pouvez prendre votre propre notaire et le vendeur le sien. Les frais ne seront pas majorés mais les notaires se partageront les honoraires.

- A l'expiration du délai de 7 jours de rétractation, vous devez verser au notaire ce que l'on appelle une indemnité qui reste acquise au vendeur si vous changez d'avis et n'achetez pas pour des raisons de convenance personnelle. Il est d'usage de verser 10% du prix d'achat. Le chèque est établi à l'ordre du notaire qui l'encaisse sur un compte séquestre.

- Prévoyez dans le compromis une " clause travaux " stipulant que les travaux votés avant la vente seront à la charge du vendeur. Il est d'usage toutefois de prévoir que si une assemblée générale a lieu entre le compromis et la vente, les travaux votés lors de cette assemblée seront à la charge de l'acquéreur, à condition que le vendeur lui adresse la convocation et lui donne pouvoir d'assister et de prendre part au vote.

- Le compromis de vente est obligatoirement conclue sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts. Donc, si la banque vous refuse le prêt, le compromis est caduque et vous récupérez l'indemnité d'immobilisation.

- Si vous achetez un logement en copropriété, sachez que le vendeur est tenu d'indiquer la surface du bien dans le compromis et l'acte de vente, et ce à peine de nullité. Si la surface indiquée est supérieure de plus de 5% à la surface réelle du logement, vous pouvez, pendant un an, obtenir une diminution du prix de vente proportionnelle au nombre de m² manquants.

© Droits d'auteur - INNOVA Immobilier Nov. 2010. Tous droits réservés.

NOUS CONTACTER:

Mail : Cet e-mail est protégé contre les robots collecteurs de mails, votre navigateur doit accepter le Javascript pour le voir
Fixe : (261) 20 22 273 82
Mobile : (261) 34 22 273 82 / 33 23 273 82
Skype : innova.immobilier
Adresse : 10, Rue Docteur Villette Isoraka Tananarive
Boite Postale : 1133 
101 ANTANANARIVO
MADAGAGASCAR